À retenir. Depuis le 18 janvier 2022, la ville de Paris soumet à autorisation la transformation de locaux commerciaux en meublés de tourisme, dans un contexte de forte pression sur le marché locatif à l'approche des Jeux olympiques de 2024. Ce régime, fondé sur la loi du 27 décembre 2019 relative à l'engagement dans la vie locale, retient des critères d'autorisation dont l'imprécision expose le règlement municipal à une remise en cause devant le juge administratif, au regard des exigences de la directive européenne relative aux services. Les porteurs de projet refusés disposent de deux leviers contentieux distincts : le recours contre la décision individuelle de refus et l'exception d'illégalité soulevée contre le règlement lui-même.

• 18 janvier 2022 — date de publication du règlement municipal parisien encadrant les meublés de tourisme
• 27 décembre 2019 — loi Engagement et proximité, fondement légal du régime d'autorisation
• 3 conditions cumulatives posées par le règlement pour autoriser la transformation d'un local commercial

La perspective des Jeux olympiques et paralympiques de 2024 a ravivé, à Paris, la tension entre logement touristique et logement pérenne. La municipalité a choisi de durcir son contrôle sur la transformation de locaux commerciaux en meublés de tourisme, par un régime d'autorisation préalable dont la légalité reste discutable.

Un régime d'autorisation fondé sur la loi Engagement et proximité

Le IV bis de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, issu de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019, permet au conseil municipal des communes ayant mis en place l'enregistrement des meublés de tourisme de soumettre à autorisation la location, en tant que meublé de tourisme, d'un local qui n'est pas à usage d'habitation. L'autorisation est délivrée par le maire au regard de deux objectifs : la protection de l'environnement urbain et le maintien de l'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services.

Sur ce fondement, la ville de Paris a publié, le 18 janvier 2022, un règlement municipal fixant trois conditions cumulatives à la délivrance de l'autorisation : la localisation du local hors des linéaires commerciaux protégés par le plan local d'urbanisme, le maintien de l'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, et l'absence de nuisances pour l'environnement urbain.

Une réglementation fragilisée par la directive Services

La Cour de justice de l'Union européenne a jugé, en septembre 2020, que les réglementations nationales encadrant les locations de courte durée relèvent du champ d'application de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur. Son article 10 impose que tout régime d'autorisation repose sur des critères non discriminatoires, justifiés par une raison impérieuse d'intérêt général, proportionnés, clairs, objectifs, rendus publics à l'avance et transparents.

Or, la condition tenant au maintien de l'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, telle que fixée par le règlement parisien de 2022, ne comporte aucun seuil chiffré ni méthode de calcul opposable : la densité de meublés touristiques, la diversité de l'offre commerciale et la densité hôtelière du secteur y sont mentionnées comme des objectifs, non comme des critères mesurables. Cette imprécision laisse aux services municipaux une marge d'appréciation qui n'est pas conforme aux exigences de clarté et d'objectivité posées par la directive.

Quelles voies de recours pour les porteurs de projet refusés ?

Le porteur de projet auquel une autorisation est refusée dispose d'un recours pour excès de pouvoir contre la décision individuelle de refus, dans le délai de deux mois suivant sa notification. Il peut également, à cette occasion, soulever l'exception d'illégalité du règlement municipal lui-même, en faisant valoir que les critères retenus méconnaissent les exigences de la directive Services faute de seuils objectifs et publics.

À l'approche des Jeux olympiques, le nombre de refus d'autorisation est appelé à croître, et avec lui le contentieux devant le tribunal administratif de Paris. La fragilité du règlement de 2022 sur ce point invite les porteurs de projet refusés à ne pas se limiter à contester la décision individuelle, mais à interroger systématiquement la légalité du cadre réglementaire qui la fonde.

Sources

• Code du tourisme, article L. 324-1-1 — Légifrance
• Loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l'action publique
• Directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur — EUR-Lex
• Règlement municipal de la Ville de Paris fixant les conditions de délivrance des autorisations de meublés de tourisme, 18 janvier 2022

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Fleurus Avocats conseille les porteurs de projet et les collectivités sur les régimes d'autorisation applicables aux meublés de tourisme et locaux commerciaux, ainsi que sur les stratégies contentieuses contre les refus d'autorisation d'urbanisme. Voir notre article Dark stores : quand de l'obscurité jaillit la lumière.

Article initialement publié par Anne-Andréa Vilerio sur Village Justice, le 12 avril 2023.